Phương pháp thu nhập để đánh giá bất động sản và kinh doanh. Việc áp dụng các phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là sự kết hợp toàn bộ các phương pháp đánh giá trong giá trị tài sản, tài sản của tổ chức, công việc kinh doanh riêng của mình, trong đó chi phí của việc xác định được thực hiện bởi việc chuyển đổi các lợi ích kinh tế được dự kiến trong tương lai. Các cơ sở lý thuyết của phương pháp này là khá thuyết phục. giá trị đầu tư là giá trị của lợi ích trong tương lai vào lúc này, được chiết khấu theo một tỷ lệ lợi nhuận, mà là một sự phản ánh của các rủi ro của các khoản đầu tư.

Đây là hợp lý và phù hợp với bất kỳ sử dụng trong việc sản xuất và bán các tài sản của doanh nghiệp đối tượng hiện có, cũng như kinh doanh của mình cung cấp tạo ra lợi nhuận tích cực. Tầm quan trọng của những rủi ro của đầu tư trong kinh doanh được thể hiện bởi các ước tính tỷ lệ chiết khấu. Trong vai trò đó trong điều kiện kinh tế, hiện nay là tỉ suất lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư về vốn đầu tư vào các mức so sánh các đối tượng đầu tư rủi ro, hoặc nó là tỷ lệ lợi nhuận trên đầu tư thay thế với nguy cơ tương đương tại thời điểm đánh giá.

Các tính năng

Việc áp dụng các phương pháp thu nhập trong thực tế là một nhiệm vụ khá khó khăn, vì nó là cần thiết để đánh giá tất cả các yếu tố quyết định quan trọng của chi phí - tỷ lệ lợi nhuận và lợi nhuận. Khi đánh giá các công ty sử dụng những kỹ thuật này, bạn cần phải chắc chắn để tiến hành phân tích thấu đáo về tất cả các yếu tố then chốt, bao gồm chi phí doanh thu của công ty, trong đó có một tác động trực tiếp đến lợi nhuận, chi phí và rủi ro mà được tạo ra bởi mỗi thành viên cá nhân.

Phương pháp thu nhập để định giá một doanh nghiệp được sử dụng khá thường xuyên. Ví dụ, trong trường hợp thâu tóm, sáp nhập, sau đó phương pháp này được sử dụng thường xuyên hơn nhiều chi phí hoặc thị trường. vốn tập tin đính kèm người mua hiện nay được thực hiện với sự mong đợi rằng luồng tiền ròng được nhận trong tương lai, mà không thể được coi là đảm bảo, khi chúng được đặc trưng bởi những rủi ro nhất định. Phương pháp thu nhập để đánh giá những yếu tố quyết định quan trọng của giá trị trong đó, đối với việc sử dụng các phương pháp tiếp cận dựa trên thị trường thường đòi hỏi tỷ lệ giá-thu nhập, hoặc một số bội thu nhập tương tự khác trong một thời gian quá khứ, mà không tính đến tương lai.

Đối với bội số thị trường đặc điểm đặc trưng như bất an, và sự thất bại để cung cấp sự chăm sóc tương tự mà có thể đạt được trong điều kiện của việc sử dụng phương pháp thu nhập để dự báo lợi nhuận trong tương lai và tỷ lệ chiết khấu. Ví dụ, tỷ lệ "giá-thu nhập", được sử dụng trong một năm, không cho phép phản ánh đầy đủ những thay đổi dự kiến trong những năm tới. Thích hợp sử dụng các hệ số cung cấp một cơ hội để chứng minh sở thích chung của các nhà đầu tư, họ thường trích dẫn các nhà cung cấp hoặc các nguồn công nghiệp.

việc sử dụng các

Trong phân tích và bảo vệ các nhu cầu và các thông tin liên quan đến ngân sách của công ty, trong đó lực lượng để thực hiện thay đổi và phát triển về tác động tài chính của kế hoạch tạo ra, dự báo và câu cơ bản. Phương pháp thu nhập để đánh giá một doanh nghiệp cho phép bạn đo lường tất cả các giả định có liên quan đến việc có những lợi ích nhất định của sự hấp thụ là kết quả của tăng trưởng doanh thu, giảm chi phí, cải thiện quá trình hoặc giảm chi phí nhỏ mũ. Với phương pháp này người ta có thể đo lường và thảo luận về tất cả mọi thứ. Bên cạnh đó, nó có thể được dùng để xác định thời điểm bắt đầu có những lợi ích mong đợi, cũng như để chứng minh quá trình làm giảm chi phí của các doanh nghiệp đến mức mà khi có chuyển động trong những lợi ích trong một tương lai xa hơn.

Sử dụng phương pháp thu nhập cung cấp cho cả người mua và người bán có cơ hội để xác định giá trị thị trường hợp lý của doanh nghiệp, cũng như giá trị đầu tư của mình cho một hoặc nhiều người mua chiến lược. Nếu chênh lệch này sẽ được hiển thị rõ ràng đủ, người mua và người bán có thể dễ dàng nhận ra những lợi ích từ sức mạnh tổng hợp và đưa các giải pháp thông tin.

Khi sử dụng phương pháp thu nhập để định giá một doanh nghiệp, bạn phải ghi nhớ rằng chi phí tính toán bao gồm các chi phí của tất cả các tài sản đó được sử dụng trong quá trình hành động trực tiếp. Là một phần của phương pháp này, có một số phương pháp để ước tính, đang quan tâm nhất. Đặc biệt, những phương pháp này phương pháp thu nhập được áp dụng: viết hoa và chiết khấu dòng tiền. Bạn có thể xem chi tiết hơn.

phương pháp

Sử dụng phương pháp giá trị vốn hóa lưu chuyển tiền tệ tổng giá trị doanh nghiệp được phát hiện, tùy thuộc vào dòng tiền tạo ra bởi các tiềm năng tài sản của doanh nghiệp. Dòng tiền kinh doanh hoặc doanh nghiệp như một tổng thể - là sự khác biệt giữa tất cả các luồng vào và luồng vốn trong thời hạn thanh toán. Thường được sử dụng cho giai đoạn tính toán của một năm. Kỹ thuật này là để chuyển đổi mức độ đại diện của dòng chảy dự kiến tiền trong giá trị hiện tại bằng cách chia toàn bộ số tiền chảy cho tỷ lệ vốn hóa được thông qua. Trong trường hợp này, các nguồn thu nhập phù hợp, với một số điều chỉnh.

Để sử dụng phương pháp truyền thống được sử dụng để tính toán dòng tiền ngoài lợi nhuận sau thuế (được tính sau thuế) chi phí không dùng tiền mặt để xác định giá trị tuyệt đối của dòng tiền để vốn hóa. Phương pháp này tính toán có thể được coi đơn giản hơn so với việc tính toán dòng tiền tự do, được ghi nhận là một sự bổ sung cần vốn đầu tư và nhu cầu bổ sung vốn, có thể thương lượng.

Chiết khấu dòng tiền

Phương pháp này được về cơ bản chỉ dựa trên lưu chuyển tiền tệ dự kiến, được tạo ra bởi các doanh nghiệp riêng của mình. Sự khác biệt đặc trưng giữa nó bao gồm trong thực tế là chi phí cần thiết để tính điểm xác định một dòng tiền mức đại diện. phương pháp trong các nước phát triển này là sử dụng rộng rãi nhất do thực tế là nó có thể được sử dụng để giải thích cho tất cả các khách hàng tương lai. dòng tiền nói chung là bằng tổng thu nhập ròng và khấu hao, cung cấp các lợi ích trừ của vốn lưu động và chi phí vốn đầu tư ròng.

Các điều kiện sau để sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền:

• có lý do để tin rằng dòng tiền trong tương lai sẽ có những mức độ khác nhau của hiện tại, có nghĩa là, chúng ta đang nói về việc phát triển doanh nghiệp;
• có phạm vi cho một đánh giá ý nghĩa của dòng tiền trong tương lai bằng cách sử dụng kinh doanh hoặc bất động sản thương mại;
• đối tượng là xây dựng một bước hoàn chỉnh hoặc một phần;
• Enterprise là một hỗn hợp sử dụng giá trị thương mại lớn.

Phương pháp thu nhập để định giá tài sản theo phương pháp chiết khấu dòng tiền là tốt nhất, nhưng việc sử dụng nó là rất mất thời gian. Có ước tính rằng nếu không áp dụng phương pháp này để sản xuất bất khả thi. Chúng bao gồm sự phát triển của một dự án đầu tư với đánh giá tiếp theo của nó.

Ưu điểm của phương pháp chiết khấu

Nếu bạn thực hành phương pháp thu nhập để đánh giá bất động sản hoặc kinh doanh thông qua phương pháp chiết khấu, người ta có thể xác định một số trong những lợi ích chính. Trước hết chúng ta đang nói về những gì lợi nhuận trong tương lai của doanh nghiệp trực tiếp đưa vào tài khoản chỉ có chi phí vận hành dự kiến cho việc sản xuất các sản phẩm có bán tiếp theo của nó, và các khoản đầu tư trong tương lai liên quan đến việc duy trì và mở rộng năng lực sản xuất và thương mại, phản ánh trong lợi nhuận dự báo chỉ gián tiếp thông qua hiện tại của họ khấu hao.

điểm quan trọng

Thẩm định phương pháp thu nhập với một thiếu lãi hoặc lỗ như một chỉ tính đầu tư được thực hiện sau khi điều chỉnh thực tế là lợi nhuận là một chỉ báo về việc báo cáo kế toán, vì vậy tiếp xúc với thao tác quan trọng trong quá trình hoạt động.

Phương pháp chiết khấu dòng tiền bao gồm ba nhóm mô hình:

• cổ tức chiết khấu;
• thu nhập còn lại;
• dòng tiền chiết khấu.

Nếu thực hiện cách tiếp cận thương mại phù hợp với giấy chứng nhận giảm cổ tức mô hình như một dòng chảy tiền mặt, áp dụng chung tiền cho cổ phiếu. Mặc dù thực tế rằng mô hình được phổ biến đáng kể trong thông lệ quốc tế để xác định và đánh giá giá trị tài sản của doanh nghiệp, nó có rất nhiều nhược điểm. Trong mô hình không có độ lợi nhuận kế toán giữ lại. Có một sự khác biệt trong chính sách cổ tức, không chỉ các công ty cá nhân, mà còn cho cả nước. Phương pháp này không thể được sử dụng tại doanh nghiệp mà không lợi nhuận. Mô hình này là thích hợp nhất cho việc tính toán giá trị của các cổ phần thiểu số.

Mẫu thu nhập còn lại

Phương pháp thu nhập để lập dự toán theo phương pháp mô hình còn lại giả định rằng như một biện pháp của dòng tiền giá trị của thu nhập còn lại sẽ được sử dụng, tức là chênh lệch giữa lợi nhuận và thuộc vào kích thước của lợi nhuận, được dự đoán bởi các cổ đông tại thời điểm mua hàng của công ty hoặc cổ phiếu của mình. Nếu giá trị doanh nghiệp đã được tính toán trên cơ sở giả định phù hợp với các mô hình, nó sẽ bằng tổng của giá trị sổ sách với giá trị hiện tại của số tiền dự kiến thu nhập còn lại sau này. Mô hình này cho thấy một sự nhạy cảm đáng kể đến chất lượng của dữ liệu đó được thể hiện trong báo cáo tài chính. Đối với điều kiện Nga tính đầy đủ của các thông tin đó là tùy thuộc vào sự nghi ngờ đáng kể.

Lợi ích cho cổ đông

Đương nhiên, các cổ đông hoặc các cổ đông của công ty, trong đó có một lịch sử nhất định, cũng như thanh toán cổ tức cho các sự kiện, có thể tận dụng lợi thế của mô hình giảm giá để tính toán chi phí của công ty riêng của mình. Tình hình là điều này các doanh nghiệp ngành cổ đông thiểu số hiếm, vì vậy đối với họ một cách phù hợp nhất là sử dụng phương pháp thu nhập để đánh giá bất động sản và mô hình kinh doanh bằng cách chiết khấu dòng tiền tự do. Trong hệ thống này là chìa khóa có sẵn với tỷ lệ chiết khấu tiền mặt hoặc lợi nhuận kỳ vọng về đầu tư. Vấn đề lớn nhất với mô hình này là độ chính xác của dự báo dòng tiền tự do, cũng như một định nghĩa đầy đủ về tỷ lệ chiết khấu.

Nếu chúng ta áp dụng phương pháp thu nhập, định nghĩa trong số đó đã đưa ra ở trên, sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền như doanh thu dự kiến từ các doanh nghiệp, đưa vào tài khoản các luồng tài chính dự kiến, có thể được rút khỏi lưu thông sau khi tái đầu tư đòi hỏi lợi nhuận tiền mặt. Là một chỉ số dòng tiền không phụ thuộc vào hệ thống kế toán được sử dụng trong các doanh nghiệp và chính sách khấu hao của nó. Trong trường hợp này, hãy chắc chắn để đưa vào tài khoản các luồng tiền mặt - luồng vào và luồng. Đánh giá ý nghĩa tài chính để giảm giá tiền mặt là như vậy mà là kết quả của các quá trình này là giảm của họ trên số tiền mà có thể đã được cung cấp cho các nhà đầu tư tại thời điểm nhận được dòng tiền, dưới điều kiện là ông đặt tiền của họ không trong kinh doanh ngay bây giờ, và trong những gì -Điều gì tài sản đầu tư khác có tính chất công cộng, ví dụ, an ninh thanh khoản hoặc tiền gửi ngân hàng.

kỹ thuật bổ sung

Phương pháp thu nhập, một ví dụ trong số đó đã được mô tả trước đó, vừa sử dụng ít đi, và bây giờ đã trở thành phương pháp phổ biến nhất của việc đánh giá. Nó được sử dụng để đánh giá các tài sản khác nhau, và đóng vai trò nền tảng cho ý tưởng của mình rằng bất kỳ tài sản tách biệt các đặc điểm chính của lựa chọn cổ phiếu được phép đánh giá này như một tùy chọn. Tại thời điểm này, sự từ chối của cách tiếp cận thu nhập thường được thực hiện trong thiên về mô hình định giá quyền chọn (tương ứng, Black-Scholes).

một hệ thống như vậy, nó đang được sử dụng, cho phép đánh giá tổng giá trị vốn chủ sở hữu của công ty hoặc doanh nghiệp trong trường hợp nó được làm việc với những mất mát lớn. Mô hình này được thiết kế để tiếp tục giải thích tại sao chi phí vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp không phải là zero, ngay cả khi việc giảm chi phí của doanh nghiệp dưới danh nghĩa kích thước của nợ. Ngay cả với một lợi thế như vậy, nó có thể được lưu ý rằng mô hình Black-Scholes cho việc định giá của các công ty Nga tại thời điểm này có lý thuyết hơn. Vấn đề chính, do đó mô hình này không thể được áp dụng cho doanh nghiệp trong nước - đó là sự vắng mặt của một số bằng chứng cho các thông số mô hình, được khẩn trương cần thiết.

phát hiện

Phương pháp thu nhập để định giá doanh nghiệp và bất động sản bắt đầu được sử dụng ít thường xuyên hơn, và điều này xảy ra vì nhiều lý do. Đặc biệt, nó liên quan đến sự thiếu hụt do đó có khó khăn trong việc sử dụng nó trong thị trường tiêu dùng. Trước hết cần lưu ý khó khăn như thế nào để đưa ra dự đoán của chi phí tương lai của dịch vụ và các sản phẩm, nguyên liệu, cũng như phần còn lại của các chỉ số đầu vào phức tạp. Trong trường hợp này, chúng ta có thể nói về một số đánh giá chuyên gia chủ. Bên cạnh đó, vấn đề là thông tin phát hiện tội phạm thấp cho các doanh nghiệp Nga, và vì nó là quan trọng đối với việc tính toán chính xác và mô hình Black-Scholes. Điều này là do văn hóa doanh nghiệp chủ yếu thấp của công ty.

Số lượng lớn các cổ phiếu, trong đó có các gói hiện tại và lớn, tập trung trong tay của các vòng tròn nhỏ của người dân, và tỷ lệ cổ đông thiểu số và các chủ sở hữu nhỏ, mà phần là rất thấp, trong vốn cổ phần là không đáng kể. Nó chỉ ra rằng nhiều công ty chỉ đơn giản là không quan tâm đến việc tiết lộ bất kỳ thông tin. Do đó, nhiều phức tạp hơn tính toán của phương pháp thu nhập liên quan đến hầu hết các ngành công nghiệp và các doanh nghiệp ở Nga với. Dưới những điều kiện khác, nó hoạt động tốt, hiển thị tất cả những ưu điểm và độ tin cậy của nó.