Phân công một căn hộ trong một tòa nhà mới. Thuận và khuyết điểm của việc mua nhà ở mới theo hợp đồng chuyển nhượng

Trong thập kỷ qua, đã có một sự phát triển tích cực trong lĩnh vực xây dựng nhà ở. Ngoài chính căn nhà, đối tượng của các giao dịch mua bán có thể là quyền bất động sản trong một căn nhà mới xây. Có một loại hình đầu tư mới - mua căn hộ trong các tòa nhà mới ở giai đoạn ban đầu của việc xây dựng các tòa nhà. Bán căn hộ trong các tòa nhà mới trong trường hợp này là có thể và theo hợp đồng chuyển nhượng.

Chuyển nhượng - nó là gì?

Một người kết luận một thỏa thuận cổ phần với một công ty xây dựng nhận được các quyền cơ bản đối với bất động sản có thể chuyển giao cho bên thứ ba.

Việc chuyển nhượng căn hộ trong một tòa nhà mới là gì? Khái niệm này được gọi là một hợp đồng để chuyển các quyền này. Nó cũng được gọi là cession. Các bên giao dịch - người bán và người mua - là những người chuyển nhượng và người chuyển nhượng.

Bên thứ ba ở đây là công ty phát triển, vì hợp đồng chuyển nhượng căn hộ bao gồm việc chuyển giao quyền và nghĩa vụ trong mối quan hệ của nó. Sau khi đăng ký hợp đồng, tất cả những người được ủy quyền sẽ được giải quyết với người xây dựng. Một đặc điểm của loại hình bán bất động sản này là giao dịch có thể được thực hiện trước khi nhà ở được đưa vào hoạt động và giấy chứng nhận chấp nhận được ký kết. Thỏa thuận nhượng quyền có hiệu lực cho đến khi tòa nhà mới được đưa vào hoạt động hợp pháp.

Chuyển nhượng căn hộ trong một tòa nhà mới: loại

Có hai loại giao dịch để chuyển nhượng bất động sản.

Loại đầu tiên dựa trên hợp đồng về sự tham gia vốn cổ phần trong việc xây dựng một tòa nhà dân cư. Bên chuyển nhượng chỉ có quyền bán nhà ở sau khi đã thanh toán đầy đủ cho khoản tiền đó. Trong thực tế, cũng có trường hợp khi người mua có nghĩa vụ trả nợ. Cho đến khi được đưa vào sử dụng, hợp đồng đó có thể được ký kết nhiều lần.

Loại thứ hai dựa trên hợp đồng bán hàng ban đầu. Phần còn lại của khoản nợ được chuyển giao đầy đủ cho người mua. Loại giao dịch này không khắc phục được việc chuyển nhượng bất động sản từ người bán sang người mua. Ý nghĩa của hợp đồng là trong tương lai, các bên có nghĩa vụ ban hành hợp đồng chuyển nhượng. Nếu hợp đồng được chấm dứt, tiền thanh toán sẽ được trả lại cho người mua.

Các công ty xây dựng hoàn toàn trái ngược với việc ký hợp đồng với một số lý do:

• Để loại trừ khả năng tiếp tục bán lại bất động sản.
• Các nhà đầu tư bán căn hộ với giá thấp hơn.
• Đăng ký lại các quyền là một quá trình mất thời gian và tốn nhiều thời gian.

Quá trình xử lý

Việc phân công một căn hộ trong một tòa nhà mới là một quá trình đa giai đoạn cho cả người mua và người bán.

Người bán cần:

• Thông báo cho công ty xây dựng về ý định của bạn.
• Nhận một thỏa thuận chính thức từ nhà phát triển (để cấp phép công ty mất rất nhiều tiền).
• Nhận giấy chứng nhận từ nhà phát triển về việc không có khoản nợ.
• Nhận một trích từ Đăng ký Nhà nước Hợp nhất.
• Phát hành giấy chứng nhận của người phối ngẫu để bán bất động sản.
• Có được một xác nhận chính thức từ ngân hàng về việc trả nợ.

Từ người mua, chỉ cần yêu cầu người vợ / chồng đồng ý cho việc mua nhà, và sau đó ký hợp đồng chuyển nhượng căn hộ. Mẫu thường có sẵn từ nhà xây dựng, và nó cũng có thể được tải về miễn phí trên Internet. Hợp đồng được ký kết tại văn phòng của một công ty xây dựng hoặc trong một công ty luật. Đăng ký có thể được thực hiện ở bất kỳ MFC hoặc trong phân khu của Rosreestr. Vào thời điểm ký kết hợp đồng, bắt buộc phải có sự hiện diện của đại diện cơ quan đăng ký và cả hai bên giao dịch. Người bán cũng phải trả thuế cho việc đăng ký tài liệu. Trong vòng 10 ngày làm việc hợp đồng được đăng ký.

Điểm quan trọng

Bán căn hộ trong các tòa nhà mới theo hợp đồng phân công trong nháy mắt có vẻ là một thủ tục đơn giản và dễ hiểu. Có những khoảnh khắc cần được chú ý đặc biệt.

Nếu không có bên thứ ba, cụ thể là người xây dựng, một giao dịch không thể diễn ra. Nếu một căn hộ được bán để thế chấp, thì ngân hàng chủ nợ cũng cần phải tham gia.

Một công ty xây dựng có thể yêu cầu người bán phải trả một tỷ lệ khá lớn giao dịch. Thật không may, sự độc đoán như vậy không thể đánh được, vì những hành động đó không được điều chỉnh bởi luật pháp.

Tài sản đang bán không được bị cản trở.

Rủi ro

Giao dịch được xem là an toàn vì nó được thực hiện dưới sự giám sát của cơ quan đăng ký nhà nước. Tuy nhiên, có những rủi ro cho người mua.

Trong hợp đồng, nó là cần thiết để cho biết chi phí đầy đủ của căn hộ. Trong trường hợp yêu cầu bồi thường, số tiền được chỉ định sẽ được trả lại cho người mua. Nếu tài liệu không chỉ định số lượng giao dịch, tài liệu đó sẽ được nhận dạng là không hợp lệ.

Cùng một căn hộ có thể được bán lại liên tục, do đó bạn cần phải tự làm quen với toàn bộ lịch sử của các giao dịch đó. Hợp đồng chuyển nhượng không cần phải đăng ký. Giao dịch sẽ được an toàn nếu bạn đăng ký. Thanh toán được thực hiện sau khi nhận được gói tài liệu của người mua.

Thông thường, sau khi người nắm cổ phần biết về sự mất khả năng thanh toán của tổ chức xây dựng, việc bán căn hộ sẽ được thực hiện bằng chuyển nhượng. Trong trường hợp này, người mua sẽ không thể lấy lại được một phần số tiền đã trả ở tòa.

Việc chuyển nhượng căn hộ trong một tòa nhà mới bị coi là vô hiệu nếu người bán không cung cấp một trích từ ngân hàng, văn bản cho phép của ngân hàng và nhà phát triển, cũng như giá trị bất động sản bị định giá thấp. Giao dịch cũng không hợp lệ nếu hợp đồng được ký kết trong giai đoạn khi nhà phát triển chính thức tuyên bố phá sản.

Có thể đưa vào hợp đồng một "số trở lại"

Việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản là không thể sau khi chứng nhận đã được ký kết hoặc khi giao dịch bán đã diễn ra. Bán có thể được thực hiện khi người bán đã có được quyền sở hữu nhà ở. Thông thường, giữa việc giao nộp tài sản và mua lại quyền sở hữu, một khoảng thời gian đáng kể đi qua. Trước khi nhà đầu tư chính nhận được một căn hộ trong nhà, anh ta có thể chuyển quyền của mình - để ghi lại các tài liệu sau. Nếu một khoản cession được thực hiện theo một hợp đồng về việc tham gia chia sẻ trong xây dựng, có thể thay đổi ngày trên giấy chấp nhận. Trong trường hợp hợp đồng sơ bộ, bạn có thể thay đổi ngày kết luận của tài liệu chính.

Thuế

Người chuyển nhượng, theo Bộ luật thuế, phải nộp thuế bán bất động sản. Đồng thời, thuế thu nhập là 13 phần trăm được tính trên số tiền đó là sự khác biệt giữa chi phí nhà ở trong DDU và chuyển nhượng. Ví dụ: nếu một căn hộ được mua từ nhà thầu xây dựng với giá 2.000.000 đô la và bán theo số tiền 2,100.000 đô la, thì thuế là 100.000 đô la. Theo đó, bạn phải nộp thuế là 13.000 đô la.

Ưu

Mua căn hộ bằng chuyển nhượng là một trong những hình thức đầu tư hiện đại. Ở giai đoạn đầu của việc xây dựng căn hộ được bán với chi phí thấp hơn (đôi khi rẻ hơn 5-20% so với công ty), hơn là ở nhà đã hoàn thành. Vì vậy, đây là một trong những cơ hội để tiết kiệm cho việc mua nhà ở.

Đối với những người đã ký một thỏa thuận về sự tham gia của cổ phần, việc chuyển nhượng là lựa chọn duy nhất không để mất tiền đầu tư trong trường hợp có những tình huống không lường trước và anh ta muốn trả lại. Chấm dứt của DDU là đầy đủ với hình phạt từ các nhà phát triển. Ngoài ra, việc chuyển nhượng tạo cơ hội để kiếm lợi nhuận.

Nhược điểm

Hạn chế rõ ràng là người bán yêu cầu một lượng lớn tài liệu. Ngoài ra, hầu hết các tài liệu phải được phối hợp với ngân hàng và nhà phát triển. Nhà phát triển có thể yêu cầu một lợi ích vững chắc cho sự chấp thuận của mình.

Đối với người mua, việc chuyển nhượng có thể trở thành gian lận, vì DDU có thể bị tuyên bố là không hợp lệ bởi nhà phát triển. Sau đó, cession tự động trở nên không hợp lệ. Để không bị lừa dối, bạn sẽ phải mất một số tiền đáng kể thời gian nghiên cứu và xác minh các tài liệu. Nó thường đòi hỏi sự trợ giúp của các luật sư đủ tiêu chuẩn, bao gồm chi phí vật liệu nhất định.

Việc phân công một căn hộ trong một tòa nhà mới là một quá trình có nhiều "sai lầm". Nếu bạn định mua bất động sản bằng cách này, bước đúng sẽ liên hệ với một luật sư chuyên về các giao dịch đó.