Pháp luật, Nhà nước và pháp luật
Căn hộ bán dưới 3 năm sở hữu. Mua bán căn hộ. Các căn hộ để bán
Như bạn đã biết, thu nhập từ việc bán căn hộ của các cá nhân phải chịu thuế thu nhập cá nhân - thuế thu nhập cá nhân. Khi mua và bán nhà ở trên lãnh thổ Liên bang Nga, trong mọi trường hợp, nó được trả vào ngân sách Nga, ngay cả khi giao dịch này được thực hiện bởi công dân của các nước khác.
Các lĩnh vực nói trên của các giao dịch pháp lý rất phong phú và phong phú mà nó chỉ có thể được mô tả bởi một multivolume ấn tượng. Cùng một bài báo theo đuổi một mục tiêu hẹp hơn: tiết lộ một số tính năng của việc bán căn hộ của công dân, nếu tài sản này là trong quyền sở hữu của họ cho ít hơn ba năm.
Theo quan điểm pháp luật, thời kỳ sơ bộ của căn hộ trước khi bán căn cứ theo đánh giá khác nhau của cơ sở thuế. Tiền lệ này đặc biệt đối với luật pháp Nga. Ví dụ, tại Hoa Kỳ, một giao dịch như vậy không bị đánh thuế hoàn toàn (đây không phải là một trong những lý do cho cuộc khủng hoảng bất động sản xảy ra trong năm 2007?), Ngược lại, Tây Âu lại cho thấy một cách tiếp cận khó khăn hơn. Bộ luật thuế của Liên bang Nga với khoản 17.1 của nó, Art. 217 có khả năng miễn thuế thu nhập phần lớn tuyệt đối của chủ sở hữu bất động sản Nga từ ba năm trở lên.
Tuy nhiên, với mức sở hữu thấp hơn cùng mã số thuế (Điều 208 khoản 1, mục 5), tình trạng pháp lý được ấn định khi bán căn hộ phải chịu thuế. Ít hơn 3 năm trong quyền sở hữu đòi hỏi hai lựa chọn thay thế để xác định số thuế thu nhập (NDFL), cả hai - với tỷ lệ 13% khi bán một căn hộ, mà chúng tôi sẽ xem xét sau đó. Ngạc nhiên, ở Pháp cơ quan thuế đã hành động cứng nhắc hơn nhiều. Ở đó, khi bán căn hộ trong vòng một năm sau khi mua, khoản hoàn trả như vậy sẽ là 1/3 giá trị của nó.
Lý do kinh tế để phân biệt
Tại sao nhà nước lại thể hiện một cách tiếp cận khác trong việc xác định cơ sở thuế, coi như một chỉ dẫn như một chỉ số phi kinh tế dường như là thời hạn sở hữu? Tại sao người thu thuế được lấy trong một khoảng thời gian ba năm?
Lợi nhuận nhiều hơn cho chủ sở hữu căn hộ, nếu nó không phù hợp, chờ đợi hơn ba năm, và sau đó bán để mua một cái mới, để lại tất cả tiền cho mình. Thật vậy, chủ sở hữu "cổ điển" làm điều này. Nhưng nhà đầu cơ bất động sản nghĩ khác. Đối với ông, mua bán căn hộ là kinh doanh. Thông qua mã số thuế, nhà nước Nga không chỉ giới hạn khả năng sinh lợi của những suy đoán như vậy, mà còn lưu giữ hồ sơ của họ, đồng thời rút tiền vào ngân sách.
Các biến thể của thuế
"Ngắn hạn" chủ sở hữu có quyền lựa chọn làm thế nào nó sẽ được nhiều lợi nhuận cho anh ta được đánh thuế thu nhập (NDFL) bán một căn hộ. Chưa đầy 3 năm trong quyền sở hữu - khoảng thời gian này hợp pháp xác định hai cách để xác định căn cứ của thuế này trong trường hợp này. Như đã đề cập, thuế suất cho cả hai lựa chọn là 13%.
Phương án thứ nhất liên quan đến việc đánh thuế thu nhập ròng của chủ sở hữu như là chênh lệch giữa giá mua và giá bán. Ví dụ, chủ nhân đã mua một căn hộ với giá 1,4 triệu rúp và bán với giá 1,9 triệu rúp. Thu nhập ròng của chủ sở hữu là 0,5 triệu rúp được cung cấp bởi việc bán căn hộ này. Dưới 3 năm trong quyền sở hữu - một tình huống làm giảm lợi ích của số tiền thuế: (1900 - 1400) * 13% = 65 nghìn rúp.
Trong trường hợp thứ hai, nếu căn hộ được đặt trong tài sản miễn phí, cơ sở để tính thuế là giá bán của nó, giảm 1 triệu rúp (Điều 220, khoản 1, khoản 1 của Luật thuế). Dịch vụ thuế liên bang của Nga bằng thư số ED-4-3 / 13578 ngày 25 tháng 7 năm 2013, hệ thống hoá thủ tục xác định số tiền khấu trừ từ cơ sở thuế cho thu nhập ròng.
Giả sử số tiền thu được từ việc bán căn hộ là 1,7 triệu rúp. Chủ sở hữu, người bán nó, phải trả cho ngân sách số tiền (1700-1000) * 13% = 91 nghìn rúp.
Một lựa chọn khác của khấu trừ từ cơ sở thuế
Trong trường hợp chủ một căn hộ đã đầu tư vào quỹ sửa chữa của mình hơn 1 triệu rúp thì mua hoặc bán một căn hộ cho anh ta có thể được đi kèm với một cách khác để giảm cơ sở thuế. Theo Art. 220 của Bộ luật thuế của Liên bang Nga, ông có quyền giảm số tiền thu nhập nhận được cho thực tế phát sinh, cũng như các chi phí được ghi lại.
Kết quả của việc "tối ưu hóa thuế" bất hợp pháp là gì
Thật không may, điều đó xảy ra rằng chủ nhân căn hộ thông đồng với người môi giới và người mua cố ý đánh giá thấp giá thị trường, thường là "tối ưu hóa" các khoản khấu trừ thuế bất hợp pháp. Làm thế nào là đầy đủ với Dodgers? Các dịch vụ thuế, đã xác định thực tế là understating giá trị, có quyền thông qua tòa án để phá vỡ thỏa thuận - để trả lại căn hộ cho chủ sở hữu. Ngoài ra, một công chứng viên phù hợp có quyền từ chối đăng ký một hợp đồng bán hàng.
Người cư trú không thường trú
Các mức thuế trên có giá trị đối với cư dân, nghĩa là đối với những người sống ở Nga trong 183 ngày trong năm. Đa số tuyệt đối trong số đó là công dân Nga.
Mặt khác, người không phải là cư dân - người nước ngoài và công dân của Nga, những người sống chủ yếu ở nước ngoài - có thể sở hữu và vứt bỏ căn hộ làm tài sản. Đối với họ, việc bán căn hộ được đánh thuế với mức tăng cao hơn gấp hai lần: 30%.
Thời điểm mua lại quyền sở hữu
Như chúng ta thấy, khoảng thời gian sở hữu xác định số tiền thuế phải trả khi căn hộ được bán. Ít hơn 3 năm trong quyền sở hữu được xác định không phải là ba năm dương lịch, nhưng như 36 tháng, bắt đầu từ một ngày nhất định. Hoàn cảnh nào xác định thời điểm mua quyền sở hữu? Trong trường hợp mua lại thông qua việc tư nhân hoá, ký kết hợp đồng mua bán, trao đổi, thuê nhà để đền bù cho ngôi nhà bị phá hủy thì ngày đăng ký quyền này là ngày đăng ký giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Các điểm tham khảo cho việc mua lại quyền này cho người thụ hưởng của sự thừa kế là cái chết của người lập di chúc. Chủ sở hữu nhà ở hợp tác xã có thể tự gọi mình là chủ sở hữu chỉ vào ngày thanh toán cuối cùng phần vốn.
Do đó, việc bán căn hộ như một giao dịch luôn tương xứng với thời điểm bắt đầu quyền sở hữu.
Làm rõ: không chỉ về căn hộ
Đối với các căn hộ, liên quan đến việc áp dụng thuế đánh vào thu nhập của cá nhân, tại nơi bán của họ cũng là nhà tranh, nhà vườn, nhà tranh, thửa đất xây dựng, phòng ở trong căn hộ, sau đó - toàn bộ (pháp lý), có số riêng của họ, Phòng số 1 trong căn hộ số 7. Điều đó có nghĩa là giao dịch bán căn hộ là hợp pháp. Đối với tất cả các bất động sản nêu trên, các mức thuế suất của NC, đã được chúng tôi đề cập, có thể áp dụng.
Nhưng nếu các phòng không được đăng ký dưới số của riêng mình, thì tình huống mô tả dưới đây là hoàn toàn có thể. Giả sử có 4 phòng trong căn hộ, mỗi căn hộ đều thuộc sở hữu của một người riêng biệt. Sau đó tất cả mọi người bán phòng của họ, mỗi người khoảng 1,0 triệu rúp. Cơ quan thuế chứng minh rằng trong trường hợp đó, chi phí của tất cả các căn hộ được tổng kết để xác định tổng giá bán. Trong trường hợp này, việc bán căn hộ sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân như sau: (4 * 1000-1000) * 13% = 390 nghìn rúp. Mỗi người bán sẽ nộp thuế thu nhập như ¼ tổng số tiền 390: 4 = 97,5 nghìn rúp.
Tìm một căn hộ để mua - một vấn đề?
Tìm được căn hộ "đúng" để mua là một ngành kinh doanh phiền hà. Thoạt nhìn, đề xuất của thị trường nhà ở đầy đủ các đề xuất. Tuy nhiên, nếu bạn thực sự bắt đầu gọi điện thoại với những người đã thông báo, thì rất sớm bạn sẽ tìm ra: họ không vội vã đặt tên cho số nhà ở đó căn hộ. Điều thứ hai có nghĩa là bạn đang nói chuyện với các trung gian của thị trường nhà ở, nghĩa là với các nhà môi giới. Thường thì người mua quan tâm đến việc bán căn hộ từ chủ sở hữu. Nhưng điều này luôn luôn hợp lý?
Một mặt, tất nhiên, tốt nhất là thị trường nhà ở được cấu trúc, và các chuyên gia làm việc trên nó. Điều này có thể bảo vệ những người thực hiện giao dịch này từ các chương trình bất hợp pháp, mà là đầy đủ với sự chấm dứt nữa. Tất nhiên, đối với an ninh này sẽ phải trả một trung gian - một cơ quan bất động sản. Dưới đây là giá gần đúng của "sự tự tin và sự yên bình": một cuộc kiểm toán tính hợp pháp của giao dịch - từ 10 nghìn rúp; Đăng ký quyền sở hữu nhà ở - từ 15 nghìn rúp, "chìa khóa trao tay" - từ 20 nghìn rúp. Thật vậy, có một phần của thông thường trong thực tế là một người không phải là hàng ngày kết nối với các bên hợp pháp của giao dịch, chuyển sang môi giới.
Tìm kiếm căn hộ độc lập
Tuy nhiên, một nhóm người công dân hợp pháp có quyền hiểu pháp luật vẫn thu hút được cơ hội tiết kiệm tiền bằng cách thỏa thuận mà không có các dịch vụ của người môi giới. Bán căn hộ từ chủ sở hữu là hiếm hơn trên thị trường, cần tìm kiếm. Cách dễ nhất để chú ý đến việc mua căn hộ trong thị trường sơ cấp, nghĩa là từ người xây dựng. Đồng thời, để tránh sự hiểu nhầm, trước hết cần tìm hiểu loại nhà ở nào đang được xây dựng hoặc nhà được xây dựng: hạng VIP, cổ điển hoặc nền kinh tế. Điều này có thể được xác định theo phương pháp giao hàng (chìa khóa trao tay hoặc tự hoàn thành), diện tích căn hộ của cổ phần nhà ở, do sự phổ biến của căn hộ nhiều phòng trong đó. Tìm hiểu những nhà phát triển đang xây dựng nhà ở trong thành phố của bạn. Tìm hiểu về danh tiếng và "thành tích của họ".
Việc bán căn hộ từ các chủ sở hữu trong thị trường nhà ở thứ cấp, như chúng tôi đã đề cập, là hiếm hơn. Nhưng những người đam mê tìm kiếm của cô không bị chán nản: trước khi họ tìm thấy, hàng trăm lần họ nhập vào và cập nhật thông tin trên trang web của AVITO, thường xuyên nhất để tìm kiếm như vậy một vài ngày, họ mua báo với quảng cáo, gọi số của chủ sở hữu quảng cáo và tìm ...
Tuy nhiên, không phải là một người thành công "thành công" của một ngôi nhà sẽ không trả tiền cho chủ sở hữu của mình quá mức giá thị trường số tiền mà một người môi giới bất động sản sẽ lấy từ anh ta. Không có gì bí mật khi chủ nhân căn hộ thường nói quá mức giá của họ. Tuy nhiên, đối với "người mua thực" việc bán căn hộ thứ cấp cũng không phải là bằng Thổ Nhĩ Kỳ.
Nếu quyết định mua một căn hộ tại một thành phố "nước ngoài", thì những người thận trọng chỉ hành động thông qua trung gian, chứ không phải độc lập. Đồng thời, xác suất của "bất ngờ" có thể được giảm thiểu.
Hành động pháp lý khi mua căn hộ
Chúng tôi sẽ chuyển trọng tâm từ việc xem xét các chi tiết cụ thể của Bộ luật thuế, có tính đến nơi ở, các điều khoản ưu đãi, thuế suất, khấu trừ thuế cho việc bán căn hộ cho các thủ tục thuần túy pháp lý của giao dịch.
Hãy bắt đầu với việc mua một căn hộ, bởi vì đây là bước đầu tiên của người hưởng lợi. Về phần mình, ba khối hành động được đề xuất.
Thứ nhất, người mua kiểm tra tài liệu của người bán và ký hợp đồng sơ bộ.
Sau đó (nếu giao dịch diễn ra trên thị trường thứ cấp), hợp đồng chuyển nhượng được ký kết. Trong trường hợp căn hộ được mua trong một tòa nhà mới (thị trường sơ cấp), chữ ký của biên lai có thể chuyển nhượng được (có thể thay vì thay đổi nó, một thỏa thuận sơ bộ điều chỉnh tiền gửi đầu tư, xây dựng vốn cổ phần, xây dựng trên cơ sở đơn vị).
Giai đoạn cuối cùng là đăng ký nhà nước của giao dịch. Đối với người mua, điều quan trọng là phải thực hiện tất cả các giai đoạn một cách thận trọng. Và đặc biệt chú ý đến các trường hợp khi bán căn hộ được thực hiện khẩn cấp.
Các triệu chứng gian lận
Kẻ lừa đảo thường cố gắng làm cho quá trình bán hàng vô ích, cố gắng giấu chi tiết thiết yếu. Nếu những sự kiện như vậy bắt đầu diễn ra, và người bán cố gắng vội vã, đừng ngần ngại, đột ngột phá vỡ sự hợp tác và nói với anh ấy: "Tạm biệt!" - điều này sẽ bảo vệ bạn khỏi chi phí.
Như bạn biết, tiền bạc thích sự im lặng. Cẩn thận đọc bản gốc của hợp đồng bán, do một công chứng đăng ký. Ngay cả khi trước đây bạn đã khấu trừ hợp đồng dự thảo của mình, một mẫu mua và bán căn hộ. Hãy thận trọng - đặc biệt là về văn bản cuối cùng được in bởi công chứng.
Hợp đồng sơ bộ
Ở giai đoạn đầu tiên, người mua đầu tiên xác định giá cả, và sau đó nghiên cứu tính đầy đủ của gói tài liệu bán hàng. Người mua nên phân tích các đặc điểm kỹ thuật đã được trình bày (mẫu số 7), đăng ký người thuê nhà trong căn hộ, văn bản cấp quyền sở hữu (hợp đồng mua bán, tư nhân hóa, hiến tặng).
Cụ thể hơn, gói tài liệu để đăng ký mua phải được hoàn thành với các tài liệu sau:
- Đơn đăng ký nhà nước đối với căn hộ;
- Hợp đồng mua bán (xác định thời điểm bán căn hộ);
- tài liệu của BTI - trình bày và từng giai đoạn của căn hộ;
- Bản sao giấy thông hành hộ chiếu của đương đơn;
- Biên nhận thanh toán.
- cho dù tài sản đang được bán đang bị bắt giữ;
- Từ tất cả những người thừa kế, ý chí tự nguyện được thực hiện - đồng ý bán;
- Cho dù quyền của người sống trong căn hộ không bị vi phạm.
Trong thị trường bất động sản chính, người xây dựng mua một căn hộ. Cần những giấy tờ gì trong trường hợp này? Chú ý đến lịch trình xây dựng, khi thời hạn đưa căn hộ vào hoạt động được lên kế hoạch. Trong trường hợp này, không có sự khác biệt đáng kể với mức độ sẵn sàng của vật thể được giao. Tìm kiếm thông tin về danh tiếng doanh nghiệp của tổ chức-xây dựng, là có "trên lương tâm của mình" xây dựng lâu dài. Hơn nữa, các tài liệu hiển thị:
- đăng ký nhà nước về việc cho thuê mặt bằng xây dựng (có thể là quyền sở hữu của nó);
- Quyền của người xây dựng xây dựng;
- Thỏa thuận về việc huy động vốn, hợp đồng đầu tư;
- Phương án cung cấp căn hộ.
Để hiểu rõ hơn về người bán, cần có thông tin liên lạc đáng tin cậy từ anh ấy (chế độ trực tuyến), và cũng để nói rõ các điều kiện bán căn hộ dự kiến, có tính đến việc thực hiện không vội vàng, chất lượng của tất cả các giai đoạn của nó.
Hợp đồng chuyển nhượng hoặc chuyển nhượng chấp nhận như là giai đoạn mua căn hộ thứ hai
Chỉ sau khi kiểm tra sơ bộ về chất lượng bạn có thể thực hiện ở giai đoạn thứ hai của việc mua hàng: ký kết hợp đồng bán hàng. Điều quan trọng không phải là người công chứng đã tham dự ký hợp đồng này, nhưng yêu cầu có một hành động chuyển giao nhận tiền hoặc hợp đồng chuyển nhượng ký kết ở giai đoạn đầu tiên.
Hãy để chúng tôi chú ý đến chi tiết kỹ thuật: hợp đồng chuyển nhượng cho biết giá bán căn hộ, nó là thành phần của việc tính thuế - thuế thu nhập cá nhân khi bán căn hộ.
Thời điểm thực sự chuyển giao căn hộ - theo hợp đồng vốn có, có thể (theo thỏa thuận của người bán và người mua) được lựa chọn cách khác:
- Là thời điểm ký hợp đồng bán;
- Tương quan với đăng ký nhà nước;
- mua lại giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ.
Kết luận
phân tích thị trường nhà đất của Nga cho thấy một số xu hướng tích cực. Đây được ghi nhận và công nhận trí tuệ của mình, đặc biệt là Giáo sư Đại học. Plekhanov Gennady Moiseevich Sternik. Thứ nhất, kết quả hữu hình chính sách nhà nước quản lý giá.
Về lâu dài, có một sự ổn định dần giá với định hướng đến mức trước khủng hoảng của họ, thực sự về chi phí hợp lý. Nói tóm lại có xu hướng trì trệ (có nghĩa là biến động giá quanh mức trung bình của +/- 2,5%). Về đánh giá các căn hộ ảnh hưởng đến tỷ giá hối đoái ổn định: đã quen thuộc, đó là giá của họ là "đồng rúp". Đến một mức độ lớn kích hoạt thế chấp thị trường nhà đất. Ví dụ, vào năm 2012 dân số của các khoản vay thế chấp trị giá hơn 1,0 nghìn tỷ đồng. chà.
Tuy nhiên, ngoài việc này chắc chắn là động lực tích cực đối với sự an toàn của thị trường bất động sản, cần lưu ý những rủi ro liên quan đến việc mua căn hộ không qua trung gian. Thông thường, không chuyên không biết sắc thái mua bán của căn hộ nhất định. Trên từ vựng của các chuyên gia giao dịch đó được gọi là "dễ bị tổn thương". Theo quan điểm của tầm quan trọng của việc tuân thủ các khía cạnh pháp lý của việc mua và bán được khuyến khích mạnh mẽ để liên hệ với một chuyên gia bất động sản. Cho dù đó là bán một căn hộ, ít hơn 3 năm của tuân thủ trong bất động sản, bất kỳ mua hàng khác bán nhà ở, chăm sóc các chuyên gia thanh toán sẽ được làm việc trên vài bậc thấp hơn nguy cơ mất trực tiếp.
Similar articles
Trending Now